京能置业(600791.CN)

京能置业:2010年业绩有望增长

时间:10-03-12 00:00    来源:天相投资

2009年业绩概述。公司2009年实现营业收入1.9亿元,同比下降61.32%;营业利润2727万元,同比下降68.34%;归属母公司净利润1583万元,同比下降34.32%;实现基本每股收益0.04元。业绩主要源自非经常性收益。报告期内公司实现非经常性收益1349万元,占归属于母公司净利润的85%,扣除非经常性损益后的归属于母公司净利润为239万元,同比下降88.29%。

项目处于开发期,业绩有待释放。报告期内公司营业收入下降的主要原因在于公司项目处于开发投入阶段,可结转收入较少所致。公司目前拥有主要项目3个:银川京能天下川、呼和浩特京能花园以及北京四合上院。京能天下川项目总建筑面积约62万平米,公司拥有该项目70%的权益,报告期内通过出售在建工程,确认收入1.53亿元,是最主要的收入来源。京能花园项目建筑面积14.6万平米,公司拥有100%的权益,预计将于2010年开始结算。四合上院项目地上建筑面积约15万平米,公司拥有其62%的权益,将是公司未来最主要的收入和利润来源。

会计政策变更且追溯调整。公司于2008年3月转让控股子公司北京天创世缘房地产开发有限公司38%的股权,转让后持股比例为52%,并继续保持对该子公司的控制权。公司在编制2008年度合并财务报表时,将处置价款与处置长期股权投资相对应享有的子公司净资产的差额8454万元,确认为当期投资收益。公司根据财政部于2009年12月31日发布的《关于执行会计准则的上市公司和非上市企业做好2009年年报工作的通知》,进行会计政策变更及追溯调整。由此调增2009年期初资本公积8454万元,调减2009年期初未分配利润8454万元,调减2008年度投资收益8454万元。

定向增发有助提升公司实力。公司计划以5.77元/股的价格增发1.1亿股,大股东以现金认购本次发行的全部股份,预计募集资金净额6.2亿元,其中4.3亿元用于偿还大股东的委托贷款。不仅有利于缓解公司目前较高的负债率,而且有助于公司未来融资方式的多样化。

盈利预测和投资评级。不考虑定向增发影响,我们预计公司2010年、2011年可分别实现每股收益0.11元和0.3元,以3月11日的收盘价6.92元计算,对应的动态市盈率分别为63倍和23倍,给予“中性”投资评级。