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京能置业点评报告:天津自贸区直接受益者,东疆岛项目年底开盘

时间:13-11-21 00:00    来源:民生证券

天津自贸区有望二批获批,成近期市场热点

天津市早在2002年提出中日韩自贸区设想,2008年3月国务院批复的《天津滨海新区综合配套改革试验总体方案》明确表示,东疆保税港区“条件成熟时,进行建立自由贸易港区的改革探索”。在今年上半年天津自贸区方案已早于上海自贸区上报中央相关部门,上海自贸区获批后大家对天津自贸区的呼声更高。自贸区的建立有利于吸引外资,拉动投资,刺激经济快速发展,从而吸引高素质人才,也将带来更多房地产需求。从上海自贸区获批情况看,虽然自贸区建设尚未见效,但周边住宅市场因预期价格上涨需求量大幅增加。预计天津自贸区也将对住宅市场起到相同的效果,而天津自贸区的选址大概率在现有保税区东疆岛上。

公司项目“京能海与城”位于保税区东疆岛内,直接受益自贸区

公司在天津的项目京能海与城即位于现在的保税区东疆岛内。该项目建筑面积79万平,公司股权比例49%,权益建面38.71万平占公司2012年底土地储备的22%。项目规划西侧为高层住宅,东侧、南侧分布联排和洋房产品,有商业、幼儿园、学校、居委会等配套。首期产品将于2013年年底推盘,主推89-127平两居、三居高层,售价暂未确定,旁边万科东海岸2012年9开盘时均价10000元/平。该项目由于位于东疆岛内,将直接受益于天津自贸区,未来升值空间较大。

北京四合上院已联机备案1/2

北京项目四合上院是今年销售的重头戏,今年7月3日获得预售证,当前北京市住建委网站显示已联机备案177套,占总套数349套的1/2。与8月26日相比联机备案数量增加67套。剩余房源多为已预订和资格核验状态,但有个别房源或因资格核验未通过或退订等原因变为可售状态,占比不大。该项目将于今年12月底交房,若交房顺利,今年业绩将有不俗表现。2012年公司EPS为0.37元,而今年如果四合上院结算30%,则EPS为0.51元,已有较大幅度增长,而若结算50%或75%,则EPS将达到0.80元和1.15元。

盈利预测与投资建议

公司近两年业绩主要受四合上院项目结算影响。按照当前联机备案套数估计,四合上院今年结算50%,则未来三年EPS分别为0.80元,0.91元和0.69元。若今年结算比例达到75%,则未来三年EPS分别为1.15元,0.57元和0.69元,对应2013年PE4倍。NAV估值8.15元,当前股价折价34%。给予“强烈推荐”评级。

风险提示:

四合上院今年结算低于预期;其他地区项目销售低于预期;地产调控超预期等。